Насколько пусты незаселенные квартиры в Кишиневе, или иллюзия перенасыщения рынка недвижимости?
В последние недели распространилась информация о том, что в муниципалитете Кишинева 88 000 квартир пустуют. И что их выставление на продажу приведет к снижению цен на недвижимость.
Мнения на этот счет разделились. Многие из них создают конфликтную ситуацию между теми, кто не может позволить себе квартиру, и теми, кто владеет ими, но не живет в них.
Мы в Ecosem Grup, после 21 года строительства жилых домов и прямых контактов с тысячами клиентов, имеем профессиональный взгляд на эту проблему, взгляд, который был упущен из виду в публичной риторике.
То, что 88 000 незаселенных или «пустующих» квартир — это относительная, бесспорная цифра. Вероятно, их может быть больше, но, возможно, и меньше, пока не исключено. Самое важное в этой теме то, что никто не проводил исследований среди владельцев этих квартир, и многие гипотезы — это просто «общепринятые мнения». Это явление не ново для нашего общества.
Я слышал аргумент, что за этими квартирами стоят инвесторы, которые вкладывают средства в недвижимость на ранних этапах и владеют ею годами для последующей перепродажи по гораздо более высокой цене. Возможно, но в сфере недвижимости, будь то Кишинев или Нью-Йорк, даже если она используется как инструмент финансовой безопасности или способ получения прибыли от перепродажи, независимо от ее типа, инвесторы в период владения недвижимостью сдают ее в аренду, чтобы получать дополнительный пассивный доход. Таким образом, выдвинутая гипотеза имеет свое место, но она не является определяющей для обсуждаемой ситуации.
Гипотеза о том, что за 88 000 квартир стоят владельцы, которые владеют десятками квартир в целом, не выдерживает критики и была бы даже аморальной для развитого общества, или каждый имеет право решать, куда инвестировать свои деньги и как распоряжаться своей собственностью. Дело в том, что 95% собственников недвижимости, помимо собственных домов, сдают их в аренду.
И все упускают из виду, что с 2003 года, когда рынок недвижимости с новостройками действительно взлетел, движущей силой инвестиций стали граждане Республики Молдова, эмигрировавшие за границу именно с мечтой заработать деньги на покупку собственной квартиры или перестройку существующего дома. Позже интересы молдаван, уехавших за границу, сместились на покупку квартир для своих детей. Но после того, как тысячи семей воссоединились за границей из-за отсутствия перемен и прогресса в Молдове, инвестиции в недвижимость были проданы для покупки собственной недвижимости за границей или сданы в аренду. С 2018 года, в связи с изменениями в условиях ипотечного кредитования и запуском различных государственных программ, профиль покупателя жилья также изменился: квартиры в основном покупают люди, которые живут в Молдове или имеют хотя бы одного члена семьи за границей.
Однако в чем же загадка 88 000 необитаемых квартир в Кишиневе?!? И ответ уже близок: часть незанятых квартир принадлежит молдаванам, работающим за границей и проживающим в них, когда они возвращаются в Молдову по делам или на отдых. И в ближайшем будущем они вряд ли будут их продавать, поскольку эти квартиры для них как второй дом.
Другая, гораздо более многочисленная категория владельцев 88 000 квартир — это молдаване, работающие за границей, проживающие с детьми, снимающие жилье в этих странах и еще не решившие вернуться в Молдову навсегда. Эти люди относятся к своему дому романтично и вряд ли решаются его продать. Многие из них все еще надеются, что в стране что-то изменится, и у них появятся перспективы вернуться. Есть также те, кто работает за границей до пенсии, планируя вернуться в свои дома в Молдове в старости.
Конечно, мнения разделились, и армия покупателей, надеющихся, что каким-то чудом цены на квартиры снизятся, желает, чтобы все 88 000 владельцев когда-нибудь продали свои квартиры, но у каждого из них свой план относительно своего жилья.